預(yù)收賬款再創(chuàng)新高

　　中報顯示，保利地產(chǎn)2011年1~6月實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額394.58億元、銷售簽約面積340.9萬平方米，分別同比增長81.38%和27.64%，再創(chuàng)半年銷售新高。其中6月份公司銷售首度突破百億，達(dá)113.5億元，業(yè)內(nèi)僅萬科和中海曾有如此佳績。優(yōu)異的銷售業(yè)績使得保利地產(chǎn)巨額的預(yù)收賬款再上新臺階，截至6月末，保利地產(chǎn)預(yù)收賬款余額687.9億元，較上年末增長33.5%，是本報告期結(jié)算金額152億元的四倍多，未來高速業(yè)績增長仍然可期。

　　對于公司在目前市場下所取得的良好銷售及經(jīng)營業(yè)績，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：一是準(zhǔn)確把握市場趨勢，合理安排建設(shè)規(guī)模和推售進(jìn)度;二是戰(zhàn)略布局完善，規(guī)模效應(yīng)凸顯。截至6月末公司已進(jìn)入全國38個城市，覆蓋主要經(jīng)濟(jì)中心和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域;三是產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，適銷對路。堅持以普通住宅開發(fā)為主，上半年以滿足剛性居住需求為主的中小戶型產(chǎn)品占住宅銷售面積的近80%;四是品牌優(yōu)勢突出，在市場調(diào)整中贏得了購房者的信賴。

　　凈利增長逾七成

　　保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入152億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤28億元，同比增幅達(dá)35.1%和71.7%，繼續(xù)保持上市以來的高速增長勢頭。半年報另一看點(diǎn)是毛利率大幅回升，超過40%，較2010年度大幅提升7.5個百分點(diǎn)。這也是保利地產(chǎn)凈利潤同比大增除了規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)之外的重要原因之一。

　　保利地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率一直較為穩(wěn)定，本期毛利率的大幅回升，一方面是由于2010年受保障房及部分地區(qū)首次結(jié)算等因素影響，當(dāng)期毛利率基數(shù)較低，僅為34%;另一方面是報告期內(nèi)廣州保利中環(huán)、保利中宇、北京保利西山林語等結(jié)算項目，毛利率相對較高。展望未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率水平仍將保持穩(wěn)定，不會出現(xiàn)大的波動。

　　資金保障穩(wěn)固

　　中報顯示，保利地產(chǎn)6月末總資產(chǎn)1803億元，凈資產(chǎn)315億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)81.09%，較上年末上升2.1個百分點(diǎn)，但較2011年一季度末下降0.31個百分點(diǎn)。但公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為兩大突出特點(diǎn)，一是預(yù)收賬款占負(fù)債總額比例高達(dá)47.1%，虛增了公司負(fù)債率;二是短期負(fù)債比例較低，短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總額為117億元，占借款總額的比例僅為18.5%，公司保持一貫較輕的短期償債壓力。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目固有的較長周期，在銷售好、回款多的情況下，負(fù)債率會因預(yù)收賬款的增長而上升，但公司相關(guān)人員表示公司高度重視資金安全，主動調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低短期負(fù)債占比，嚴(yán)格控制短期償債壓力，注重改善經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，同時加快竣工結(jié)算，努力降低負(fù)債水平。

　　正如上述人士所言，中報顯示保利地產(chǎn)2011年上半年進(jìn)一步加快建設(shè)進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)新開工773萬平方米、竣工141萬平方米，較去年同期分別增長136%和68%。伴隨上半年房款回籠的增加和地價支出的減少，報告期末公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-82.6億元，較上年末大幅改善。據(jù)悉，伴隨下半年公司銷售回籠的持續(xù)加強(qiáng)，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量將進(jìn)一步改善。

　　1~6月，保利地產(chǎn)繼續(xù)保持了穩(wěn)健的資金平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)直接投資349億元(其中支付土地費(fèi)用229億元)，實(shí)現(xiàn)銷售回籠319億元，新增銀行貸款216億元(凈增銀行貸款88億元)，期末公司賬面貨幣資金余額176億元。截至6月末，公司需支付的土地價款余額僅為79億元，剛性支付壓力較小。保利地產(chǎn)相關(guān)人員表示，公司目前資金情況良好，但在行業(yè)資金面持續(xù)收緊的背景下，公司也將綜合運(yùn)用銀行信貸、房地產(chǎn)基金、票據(jù)融資等多種融資方式，積極開拓多元化融資渠道，鞏固項目資金保障。

　　商業(yè)地產(chǎn)助力銷售

　　據(jù)悉，2002年保利地產(chǎn)就已確立了“以住宅開發(fā)為主，以商業(yè)經(jīng)營為輔”的發(fā)展戰(zhàn)略，并在快速推進(jìn)住宅建設(shè)的同時適時拓展商業(yè)地產(chǎn)資源，積極持有稀缺性的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，逐步形成了因地制宜、租售結(jié)合的靈活發(fā)展策略，在培育持續(xù)性商業(yè)經(jīng)營收入的同時有效控制商業(yè)項目的資金沉淀。

　　2011年上半年，在限購、限貸等調(diào)控手段影響下，投資性購房需求得到有效控制，而受調(diào)控影響較小的公寓、寫字樓、商鋪等商業(yè)物業(yè)受到投資者的追捧。保利地產(chǎn)憑借優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目儲備，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)銷售簽約金額109億元，占銷售總額的27.7%，對公司銷售形成有力補(bǔ)充。同時，截至6月末，公司持有經(jīng)營的商業(yè)項目已覆蓋寫字樓、會展、購物中心、酒店等多種業(yè)態(tài)，持有的廣州保利中心、廣州世界貿(mào)易中心、佛山南海水城、佛山保利洲際酒店等商業(yè)項目運(yùn)營情況良好。

　　保利地產(chǎn)相關(guān)人員表示，公司“十二五”期間將有計劃地增持中心城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，強(qiáng)化商業(yè)經(jīng)營管理，提升商業(yè)地產(chǎn)影響力。下半年內(nèi)公司將繼續(xù)推售商鋪、寫字樓、公寓、LOFT等商業(yè)項目。